رواج قیمت سازی در بازار مسکن، 700 میلیون تومان سود تنها در چند روز! - سفر به کیش

به گزارش تجارت نیوز، یکی از پدیده هایی که افزایش قیمت مسکن در حدود یک سال گذشته به آن دامن زده، سوداگری و افزایش تقاضای سرمایه گذاری در این حوزه است.

اکنون بعضی بنگاه ها دیگر تنها متقاضیانی را می پذیرند که قصد سرمایه گذاری کوتاه مدت در بازار مسکن را داشته باشند. آغاز فصل معاملات و بعلاوه منظره افزایشی قیمت ها نیز گستره فعالیت آن ها را افزایش داده است.

این مشاوران املاک فایل هایی زیر قیمت را در یک منطقه معین به مشتریان پیشنهاد می نمایند و دوباره خود در مدت زمان کوتاهی آن را برای فروش می گذارند تا از این طریق هم سرمایه گذار و هم بنگاه املاک سوار بر نوسانات بازار سود نمایند.

این واحد ها در طول یک سال ممکن است چندین بار خرید و فروش شوند بدون آنکه حتی یک مرتبه به دست مصرف نماینده واقعی برسند!

یکی از این مشاوران املاک می گوید: ما فقط سرمایه ای بین 2/5 تا سه میلیارد تومان را قبول می کنیم و بعد از یک ماه واحد خریداری شده را با سودی بین 200 تا 300 میلیون تومان می فروشیم. از این سود سرمایه گذار، 15 درصد هم سهم ماست!

کارشناسان افزایش اندازه معاملات در آخرین گزارش های تحولات بازار مسکن تهران را ناشی از افزایش تقاضای سرمایه ای می دانند. این کارشناسان معتقدند قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن مصرفی تا حد چشمگیری کاهش داشته است.

700 میلیون تومان سود در چند روز!

در این میان بعضی دیگر از مشاوران املاک پیشنهادات وسوسه انگیزتری دارند؛ یک فعال این حوزه شرح می دهد: فایل هایی که داریم همه زیر قیمت هستند. مثلا الان واحدی مسکونی به ما سپرده شده که صاحب ملک دو میلیارد و 300 میلیون تومان قیمت برای آن گذاشته است؛ یعنی قیمتی پایین تر از بازار! خریدار این ملک می تواند در طول چند روز حدود 700 میلیون تومان سود کند. اگر یک ماه زمان داشه باشد ممکن است قیمت آن به چهار میلیارد تومان هم برسد!

این بنگاه املاک تنها هزینه ای که دریافت می نماید هزینه کمیسیونی است که به طور معمول دریافت می گردد؛ اما بنگاه هایی نیز وجود دارند که هم کمیسیون و هم درصدی از سود را دریافت می نمایند.

صاحب یکی از این بنگاه می گوید: در معامله های بزرگ موردی بوده که تا 30 درصد هم سود دریافت نموده ایم، اما در معامله های کوچک تر علاوه بر پول کمیسیون فروشنده حدود 10 درصد سود هم به ما می دهد.

این نوع خرید و فروش ها غالبا در منطقه ها پرطرفدار تهران متقاضیان بیشتری دارد و شانس نقدشوندگی واحد ها در بازه زمانی کم نیز به همان نسبت بالاست.

در مجموع با آغاز فصل معاملات، بعضی بنگاه های املاک با سودای کسب سود بیشتر و با قیمت سازی در یک منطقه معین با هدف کسب سود های این چنینی می توانند قیمت املاک را بالا ببرند و بار سنگین دیگری بر دوش شرایط نامناسب بازار مسکن باشند.

سوداگری در بازار مسکن

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن در این خصوص به تجارت نیوز گفت: مشکل اینجاست که بعضی از این اصناف صرفا از مسیر کسب عایدی ناشی از خدمات خرید و و فروش یا اجاره و رهن بهره مند نیستند. یعنی مجموعه خاص خود را دارند و گاهی با حرفه مشاوره املاک آشنایی ندارند و فن و فنون حقوقی ساده بخش اجاره نامه را نیز بلد نیستند و انگیزه غالب آن ها همان کمیسیون است.

غیبی در این مورد شرح داد: این افراد متاسفانه به لحاظ تخصصی از سوی صنف مشاوران اتحادیه درست طبقه بندی نشده است و تر و خشک با هم می سوزند. دفاتری وجود دارند که کار آن ها صرفا ارائه خدمات ناشی از خرید و فروش و اجاره و رهن است و از این طریق سود می برند و طبق تعرفه نیز کار می نمایند.

او ادامه داد: این ها افراد متخصصی نیز دارند؛ ولی افرادی وجود دارند که بدون تخصص و تنها فقط با اینکه در دفتر خود سرمایه ای دارند و در کمین فایل های به قیمت هستند آن ها را می خرند و با بازسازی آن واحد سودی می برند و این روند باعث گرانی می شوند.

تاثیر فعالیت سوداگران بر افزایش قیمت در بازار مسکن

این کارشناس مسکن درباره تاثیر فعالیت این افراد بر افزایش قیمت در بازار مسکن بیان نمود: این افراد به معنای واقعی کلمه کاسب هستند و در نهایت باعث افزایش قیمت در حوزه املاک می شوند. جالب است که تکثر آن ها در منطقه ها آسیب پذیر جامعه است.

او ادامه داد: این افراد نمی توانند ملک هایی چند ده میلیاردی را در شمال تهران یا منطقه ها گران قیمت خریداری نمایند؛ بنابراین بیشتر منطقه ها 9، 10 و بخشی از منطقه 5 و جنوب منطقه 2 را نشان نموده اند. آن ها فایل های به قیمت را می گیرند و بعید می دانم خریداری واقعی برای این خانه ها پیدا گردد.

غیبی گفت: مشکل این ماجرا اینجاست این افراد برای اینکه یکسری از مشاوران املاک را تطمیع نمایند به آن ها قول کمیسیون یک درصد و بالاتر را می دهند. این شخص در جایگاه مشاور به جای اینکه خانه را به مصرف نماینده محلی بدهد آن را به شخصی کاسب می فروشد و بنگاه ها نیز بیشتر این ملک ها را خرید و فروش می نمایند.

او ادامه داد: این روند باعث گردش کاذب مالی در حوزه املاک مالی می گردد و بعلاوه به گران شدن املاک در منطقه های که گفته شد دامن می زند. بعلاوه این موضوع به لحاظ درون سازمانی در حوزه مسکن یکی از آفت ها و آسیب هایی است که باعث می گردد ملک دست اول به دست مصرف نماینده واقعی نرسد.

تزریق گرانی به بازار مسکن

این کارشناس مسکن در مورد فرآیند گران تر شدن ملک از این طریق بیان نمود: البته در این مورد خیلی شنیده ایم که املاکی ها قیمت ملک را بالا می برند، اما من نمی توانم این موضوع را بپذیرم؛ در مطالعات میدانی نیز معین است که سود یک املاکی در فروش بیشتر است. من نقش واسطه گری و شیوه خرید و فروش به علت سود و حق الزحمه بالا را تبیین کردم و معلوم و معین است.

غیبی در این مورد شرح داد: اگر یک بنگاه املاک بداند کسی سرمایه گذار است و ممکن است اندازه بیشتری کمیسیون بدهد فایل ها را ابتدا به او نشان می دهد؛ در مورد خرید نیز همین طور است. این موارد وجود دارد، ولی اینکه بنگاهی ملکی را بالاتر از قیمت خود بفروشد ممکن نیست؛ اکنون خریداران نیز بازار را رصد می نمایند و قبل از خرید فایل های منطقه را آنالیز می نمایند.

دخالت انبوه سازان در بازار خرید و فروش

غیبی در مورد دخالت انبوه سازان در این زمینه نیز گفت: البته در این بین یکسری از سازندگان و انبوه سازان که بسیار قدر هستند متاسفانه علاوه بر ساخت و ساز بنگاه املاک زده اند. این اتفاق باعث معین قیمت منطقه ای می گردد. وقتی کسی تعداد بالایی آپارتمان در یک منطقه دارد به بنگاهی ها قیمت نوساز را اعلام می نماید و این تبدیل به یک باور می گردد تا بتواند سرمایه خود را بالا ببرد. این آدم ها در بازار تاثیرگذار هستند و باید شناسایی و ازخواست شوند.

با کاهش ارزش پول ملی حالا مردم در پی راهی هستند تا بتوانند ارزش سرمایه خود را حفظ نمایند. یکی از این راه ها سرازیر شدن این پول ها به بازار های سرمایه ای است. از آنجا که اطمینان بیشتری در بازار مسکن نسبت به باقی بازار های موازی وجود دارد افرادی با سرمایه بیشتر ترجیح می دهند وارد این بازار شوند.

اما ورود فعالیت های سوداگرانه و کاسب کارانه در پی این شرایط فشاری مضاعف بر بازار مسکن خواهد بود و علاوه بر گرانی بیشتر باعث می گردد واحد هایی با شرایط مناسب به همان تعداد اندک مصرف نماینده واقعی که در این بازار به جای مانده اند نرسد.